“金融16條”如何支持房地產(chǎn)

金融支持房地產(chǎn)再“祭”大招。近兩日，一份由央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱《通知》)在業(yè)內(nèi)傳閱，迅速引發(fā)市場關(guān)注。從內(nèi)容來看，《通知》包括穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、做好“保交樓”金融服務(wù)、推進(jìn)受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置等六個方面共計16條措施。

雖然該《通知》未在官網(wǎng)正式發(fā)布，但北京商報記者從多方信源側(cè)面求證到了該文件的真實性。在業(yè)內(nèi)看來，《通知》的出臺，意味著對房地產(chǎn)融資的大方向從限制轉(zhuǎn)向了支持，從之前的穩(wěn)樓市降低購房者壓力，逐漸開始轉(zhuǎn)變穩(wěn)的方向，增加了穩(wěn)房企，尤其是對民企融資的松綁政策。

債券 發(fā)力民企債券融資“第二支箭”

此次金融支持房地產(chǎn)政策可謂全面加碼。具體來看，《通知》提出，將堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展；金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團(tuán)控股公司風(fēng)險，在保證債權(quán)安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求；支持項目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

其中提到，將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。

另外，鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動化解風(fēng)險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

早在2018年，針對部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，央行曾會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。其中，民營企業(yè)債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導(dǎo)市場機(jī)構(gòu)改善對民營企業(yè)的風(fēng)險偏好和融資氛圍，有效緩解了民營企業(yè)信用收縮問題。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“金融16條”支持房地產(chǎn)，力度的確非常大，從之前的穩(wěn)樓市主要刺激購房者，降低購房者購房壓力，逐漸開始轉(zhuǎn)變穩(wěn)的方向，增加了穩(wěn)房企，之前房地產(chǎn)市場**的問題是房企特別是民企沒有杠桿，“金融16條”針對這個市場問題，開始松綁政策。這的確可以救活部分被錯殺的民企，但整體看，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響依然要看交易市場能不能穩(wěn)定。

AMC 不良資產(chǎn)資管公司將承擔(dān)更大作用

值得一提的是，從此次《通知》中也釋放一個重要信號：對于房地產(chǎn)市場不良資產(chǎn)，資產(chǎn)管理公司(AMC)將承擔(dān)更大的作用。

正如《通知》提到：積極探索市場化支持方式。對于部分已進(jìn)入司法重整的項目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項目復(fù)工交付；鼓勵資產(chǎn)管理公司通過擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項目處置；支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，支持項目完工交付。

不難看出，此次政策也明確了對房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的重視程度，尤其是強(qiáng)化了四大資產(chǎn)管理公司在此類領(lǐng)域的重要角色和功能。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報記者，金融資產(chǎn)管理在不良資產(chǎn)處置方面的經(jīng)驗?zāi)芰?qiáng)、風(fēng)險管理專業(yè)度高，此次此類機(jī)構(gòu)明顯受到了鼓勵，后續(xù)資管、地方政府、銀行和房企四方會形成比較系統(tǒng)的風(fēng)險化解模式。

換而言之，雖然資管公司當(dāng)前一直在參與處置問題樓盤項目，但此次政策再次提高了類似機(jī)構(gòu)在處置方面的領(lǐng)導(dǎo)力和市場地位，包括其后可擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資者人等角色。另外，對于資管公司處置不良資產(chǎn)方面，此次也提及了“提高資產(chǎn)處置效率”一詞。

“其含義很清晰，即要求資管公司在后續(xù)工作中加快速度、加快出成果，尤其是要強(qiáng)化和律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所的合作。此類表述，對于資管公司明確政治站位、立足企業(yè)定位、在關(guān)鍵歷史時期承擔(dān)重任等方面都有積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)分析道。

不過，難度也同樣存在。張大偉認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的核心是銷售困難，資產(chǎn)估值降低，所以鼓勵資產(chǎn)公司介入，難度依然較大。穩(wěn)房地產(chǎn)市場必須在穩(wěn)交易的前提下才能穩(wěn)企業(yè)。

征信 個人可自主協(xié)商延期還本付息

針對個人層面，《通知》還提到了將依法保障住房金融消費者合法權(quán)益。具體來看，鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息。要注意的是，這一政策也有其前提，適用范圍主要是對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。

在此過程中，金融機(jī)構(gòu)要做好客戶服務(wù)工作，加強(qiáng)溝通，依法保障金融消費者合法權(quán)益，同時按相關(guān)規(guī)定做好資產(chǎn)分類。對于惡意逃廢金融債務(wù)的行為，依法依規(guī)予以處理，維護(hù)良好市場秩序。

“此次政策在購房者延期還貸方面，落實了非常好的保障制度，即個人征信制度。這說明監(jiān)管研究了今年此類熱點問題和新情況，從制度角度確保延期還貸工作順利推進(jìn)，是保民生的重要體現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)評價道，在延期還貸方面，此次《通知》注意到了一種新的延期案例，即因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款。此類情況或和保交樓工作有關(guān)，即一些樓盤交付出現(xiàn)了違約，所以有解除貸款或變更貸款的地方，但此類情形容易出現(xiàn)征信方面的問題。

另外，此次《通知》也提及，切實保護(hù)延期貸款的個人征信權(quán)益。個人住房貸款已調(diào)整還款安排的，金融機(jī)構(gòu)按新的還款安排報送信用記錄；經(jīng)人民法院判決、裁定認(rèn)定應(yīng)予調(diào)整的，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院生效判決、裁定等調(diào)整信用記錄報送，已報送的予以調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善處置相關(guān)征信異議，依法保護(hù)信息主體征信權(quán)益。

“這說明，一些符合此次政策文件的延期還貸行為，在征信方面不會有污點。類似征信方面的異議減少，將從保民生等角度確保購房者的合法權(quán)益?！眹?yán)躍進(jìn)說道。

房貸 個人住房貸款、“保交樓”迎利好

《通知》明確，支持各地在全國政策基礎(chǔ)上“因城施策”，實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。同時，鼓勵金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。

據(jù)了解，央行、銀保監(jiān)會此前曾公布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的通知(即“差別化住房信貸政策”)，2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，均可階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

談及此次《通知》對于個人住房貸款的意義，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，此舉向個人住房貸款釋放了一定的積極、改善信號，通過合理放寬住房貸款政策，提升置業(yè)熱情，利于行業(yè)信心的修復(fù)。《通知》重點提出了地方政府合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平，預(yù)計接下來首套、二套的房貸利率與首付比例或有進(jìn)一步下調(diào)的空間。

針對新市民，《通知》單獨強(qiáng)調(diào)，支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

“保交樓”是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，也是穩(wěn)民生的重要體現(xiàn)。對此，《通知》明確，支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。

信托 鼓勵資管支持房地產(chǎn)合理融資需求

在穩(wěn)定房地產(chǎn)融資方面，《通知》指出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。根據(jù)要求，自《通知》印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

百瑞信托研究發(fā)展中心研究員謝運博在接受北京商報記者采訪時表示，目前，信托行業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)信托的規(guī)模、占比均已有所下降。此次《通知》支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，預(yù)計部分房地產(chǎn)企業(yè)流動性緊張的局面將得到一定程度的緩解，也將有助于存量房地產(chǎn)信托項目的穩(wěn)健運行。

近年來，在房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險頻發(fā)的背景下，有關(guān)部門加大了對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的嚴(yán)監(jiān)管力度。例如，設(shè)置房企融資“三道紅線”，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，要求凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍，控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務(wù)增長。

為保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，《通知》鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險防控的基礎(chǔ)上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

基金 保租房REITs試點穩(wěn)步推進(jìn)

《通知》在加大住房租賃金融支持力度方面提到，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，并穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。

那么，監(jiān)管部門可以通過哪些方式穩(wěn)步推進(jìn)試點？在中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明看來，一方面，相關(guān)部門可以在保證項目質(zhì)量的同時，加快REITs新發(fā)項目審核周期，如國家發(fā)改委的審核重心放在項目本身、證監(jiān)會的審核重點則更關(guān)注REITs產(chǎn)品的細(xì)節(jié)內(nèi)容。另一方面，還可以通過完善REITs配套制度(包括擴(kuò)募、稅收等)、拓寬REITs試點的資產(chǎn)覆蓋領(lǐng)域。

明明還提到，我國基礎(chǔ)設(shè)施存量龐大，以基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)的REITs有助于盤活這些存量資產(chǎn)，既有助于推動企業(yè)建立資本循環(huán)體系、打通“投融管退”資金閉環(huán)，又有利于形成投資的良性循環(huán)。

早在今年5月27日，中國證監(jiān)會辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》就提到，在推動保租房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展的基礎(chǔ)上，按照市場化法治化原則，鼓勵權(quán)屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs。

據(jù)滬深兩所官網(wǎng)顯示，截至11月14日，當(dāng)前市場上共有保租房REITs產(chǎn)品4只(份額合并計算，下同)，分別為中金廈門安居保租房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保租房REIT、華夏北京保租房REIT、華夏基金華潤有巢保租房REIT。

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